Kira sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar kanununda; kiraya veren kişinin kiraya verdiği şeyin kullanımını ve faydalanılmasını kiracıya devretmesi, kiracın da kiralama karşılığında bedel ödemesini belirleyen sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesine dayalı taraflar arasında yaşanan uyuşmazlık konuların en başında, kiracının kiralananda yaptığı değişiklik, tadilat vb. masraflara dair kiralananda meydana gelen değer artış miktarını kiraya verenden talep edip edemeyeceği konusu gelmektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi yetkisiyle birlikte, sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımış olup, bu durum ilgili kanunun 321. maddesinde belirtilmiştir.
Bu konuda faydalı masraflar; kiralanana yapılmasının bir zorunluluk arz etmediği yenilik ve değişiklikler olmakla birlikte bu nokta önemle belirtmek gerekirse yapılan bu yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici fakat vazgeçilebilir nitelikte olmasıdır. Yenilik, kiralananın değerinin korunması için yapılan faaliyetlerdir. Değişiklik ise, kiralananın değerinin artırılması için yapılan faaliyetlerin karşılığı olarak tanımlanmaktadır. Bununla birlikte elverişsiz halde olanın elverişli hale getirilmesi olup, dolayısıyla kiralananın değerinin artırılmasına yöneliktir. Zorunlu masraflar ise, kiralananın değerinin azalmasına engel olan, kullanımının veya bozulmasının aşırı derecede güçleşmesinin önüne geçen masraflar olmaktadır. Söz konusu bu masraflarla birlikte aynı zamanda birde lüks masraflar bulunmaktadır. Ancak zorunlu ve faydalı masrafların aksine lüks masraflar, kiracının kendi zevkine göre yapmış olduğu süslemeler ya da keyfiyete dayalı masrafalar olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunun 321. maddesinde belirtildiği üzere, kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızası varsa yenilik ve değişiklik yapabilmektedir. Dolayısıyla kiraya veren yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza göstermemiş veya bu faydalı masrafları benimsememiş ise, kiracı yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler nedeni ile ortaya çıkan değer artışını talep edemeyecektir. Bu sebeple kiracının, kiralananda kiralananın değerini yükselten ya da değerinden azalmayı engelleyen faydalı herhangi bir yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenden yazılı bir rıza alması geçerlilik koşuludur.
Yine yazılı rızanın olması ya da kiraya verenin yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemesi halinde, kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu giderler neticesinde ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince kiraya verenden, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren talep etme hakkına sahip olmaktadır. Fakat, her ne kadar taraflar imzaladıkları kira sözleşmesine, kiracının kiralananda yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceğine dair hüküm koysalar da kiracının, sözleşme süresinin sona ermesinden önce tahliye edilmesi durumunda yaptığı masrafları kiralananı kullanmadığı süre ile orantılı olarak talep edebileceği hususu Yargıtay içtihatlarında yer almaktadır. Bununla birlikte kiracının kiralanana faydalı veya lüks masraflar yapmış olması durumunda, eğer kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemiş ise, eski hale getirmeden meydana gelen masraflara da katlanmak zorundadır.
Ayrıca kiraya verenin yazılı bir rızası bulunmasa dahi, yapılan yenilikler sonucunda meydana gelen değer artışı üzerinden kiralananı satmış veya yüksek fiyattan tekrar kiraya vermiş ise, yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemiş olarak kabul edilmektedir. Bu itibarla kiraya veren kiracıdan eski hale getirmeyi talep etmemiş ve hatta değer artışından faydalanmış olmaktadır. Dolayısıyla bu durum dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.
