Koronavirüs-COVİD19 salgını tüm dünyada hız kesmeden etkisini sürdürmektedir. Bu salgın insanların gelirini etkilemekle birlikte kira sözleşmeleri üzerinde de önemli etkiler yaratmakta ve ticari hayatı durma noktasına getirmektedir. Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda 299. madde ve devamında düzenlenmektedir. Kanunda düzenlenmiş olduğu üzere kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmiş olduğu sözleşmelerdir. 6098 sayılı kanun uyarınca kira sözleşmeleri, konut, çatılı iş yeri, taşınır, ürün – hasılat kiraları vb. kira olarak sınıflandırılmakta ve farklı hükümlere tabi olmaktadır. Bu kapsamda önemli olan kiracıların ve hatta tacirlerin kira uyarlama davası açarak COVİD19 etkisini biraz da olsa azaltıp azaltamayacağıdır.
Hukuk sistemi sözleşme serbestisi üzerine kuruludur ve taraflar aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak kira bedelinin uyarlaması için hem “Clausula Rebus Sic Stantibus” ilkesi hem de “işlem temeli çökmesi” kuramı sayesinde dava açarak mahkemeden uyarlama talep edebilirler. Fakat kanunda öngörülen şartların sağlanması uyarlama davasının kabulü için önem arz etmektedir. Kira bedelinin uyarlanması hem davacı hem de davalı açısından söz konusu olabilmektedir. Kiraya veren ifa güçlüğü veya kiralananda yıllar içerisinde yapılan artışların artık emsal bedellerden çok düşük kaldığı gerekçesiyle uyarlama talep edebilmektedir fakat bu konuda Yargıtay’ın emsal bir karar bulunmaktadır, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/ 6576 E. – 2019/4030 K. Sayılı emsal kararı uyarınca belirtilen durumların bir arada gerçekleşmesi gerektiği aksi halde davaların reddedildiği görülmektedir.
Aynı zamanda kiracı da kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilmektedir. Aşırı ifa güçlüğü kendisinden kaynaklanmayan ve sözleşmenin yapıldığı anda öngörülemeyen bir sebepten kaynaklanması halinde kira bedelinin ödemesi dürüstlük kuralı gereğince kendisinden beklenemeyecek olan kiracı kira bedelini ödememiş yahut ödemiş olsa dahi bu hakkını saklı tutmuş olması halinde uyarlama davası açabilecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki uyarlama davasının açılabilmesi saydığımız şartları sağlaması koşulu ile tacirler bakımından da mümkündür.
Birçok tacir, pandemi süresince kira bedelini ya ödeyememekte ya da ihtirazi kayıtla ödemektedirler. TBK 183. Madde bağlamında değerlendirme yapılabilmesi için pandeminin ya da COVİD19’un öngörülebilir bir olgu olup olmadığı değerlendirilmelidir. Tarafların sözleşmenin başında böyle bir pandeminin olacağını ve bunun ifayı aşırı güçleştireceğini bilmesi mümkün değildir. Bu kapsamda pandemi sebebiyle kira uyarlanması taleplerinin kabulü gerekmektedir. Ayrıca, faaliyetine izin verilen yerlerdeki kiraların istenebilmesi ise dürüstlük kuralına aykırı olmayacaktır. Önemli olan kiracının aşırı ifa güçlüğüne salgın döneminde fazlasıyla maruz kalmış olmasıdır. Salgın döneminden önce var olan kira gecikme ve temerrütleri ise bu kapsamda değildir. TBK uyarınca, tarafların aşırı ifa güçlüğüne dayanabilmesi için borcun hiç ifa edilmemesi yahut ihtirazi kayıt düşülerek ifa edilmesi gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki, bu tür davalar ileriye dönük davalardır ve TBK madde 183 uyarınca, şartların sağlanmış olduğu ihtimalinde eğer sözleşme hükümlerinin yeniden uyarlanması mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır.
Sonuç olarak belirtilmelidir ki, COVİD19 salgın süreci taraflar açısından öngörülebilen bir durum olmayıp bu süreçte ileriye dönük aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama talep edilebilir. Fakat, TBK 138. Madde kapsamında aşırı ifa güçlüğü oluşabilmesi için tüm hususların bir arada bulunması gerekmektedir. Böylece tarafların aşırı ifa güçlüğüne düşmesi durumunda mahkemeden talepte bulunarak kira bedelinin uyarlanmasını istemesi mümkün olacaktır.
