İlamsız icranın konusu kural olarak para (veya teminat) alacağıdır. Bunların dışındaki talepler için ilamlı icra yoluna başvurmak gerekmektedir. Bu çerçevede kiralanan bir taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için öncelikle kiracıya genel mahkemelerde tahliye davası açmak gerekmektedir. Davacı bu davasının sonucunda ilamlı icrayla taşınmazın tahliyesini sağlayabilecektir.
Ancak belirli birtakım şartların bulunması halinde ilamsız icra yoluyla da taşınmazın tahliyesine imkân tanınmıştır. İcra İflas Kanunu’nda 269 ve 276 maddeleri arasında düzenlenen kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibi yalnızca iki durumda söz konusu olur.
Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir.
Birinci durumda hem bir para alacağına kavuşma hem de tahliye; ikinci durumda ise sadece tahliye imkânı mevcuttur. Bu takip yoluna ancak kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar için başvurulabilir.
Taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa; bu takip yolu ile taşınmazın tahliyesi sağlanamaz. Kira süresinin soma ermesi sebebiyle takip yapılıyorsa kiraya verenin kiracıdan bir yazılı tahliye taahhüdü almış olması gerekmektedir.
Kiracı kirayı ödemezse; kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle isteyebilir. Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa; burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi için başvurulan bu takip yolunda kira sözleşmesinin bulunması gerektiğine değinmiştik.
Bu kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmemektedir. İcra müdürünün kira sözleşmesinin varlığını takip yaparken inceleme yetkisi bulunmamaktadır.
Takip talebinde alacaklı olarak kiraya veren, birden fazla kiraya veren varsa bunların tümü, borçlu olarak kiracı veya birden fazla kiracı varsa yine bunların tümü gösterilmelidir. Tahliye bölünemez olduğundan kiracıların tümüne karşı takip yapılması gerekmektedir. Kiraya verenler ve kiracılar böyle bir durumda zorunlu takip arkadaşıdırlar.
Takip alacağı olarak ödenmemiş kira bedelleri yazılır, borcun sebebi olarak kira ilişkisi ve varsa yazılı kira sözleşmesi belirtilir. Kiraya veren takip talebinde hem ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini hem de taşınmazın tahliyesini talep etmelidir.
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız takip yoluna başvurabilmek için alacaklı-kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyerlerinde kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir; kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir dönemde ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Ayrıca yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da sadece yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması yeterli olacaktır.
Kiralayan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa; kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.
Takip talebinde kiraya veren takip konusu ve seçtiği takip yolu olarak tahliyeyi belirtir. Takibin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya yazılı tahliye taahhüdünü de takip talebine eklemelidir.
İcra-İflas Kanunu’nda takip türleri yer almaktadır. Bu takip türlerinden biri de kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takiptir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılabilecektir. Bu iki duruma göre tahliye davasının ispat vasıtaları ve gereklilikleri değişecektir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takipte kira bedellerinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi ile oluşan durumun kiralayan açısından olumsuzlukları cebri icra yoluyla giderilmektedir.
