Merhaba sizi kısaca tanıyabilir miyiz?

Tabii, Ben Avukat Arabulucu Melisa Telsaç, 16 yıldır fiilen avukatlık yapmaktayım, buna ek olarak bir süredir de Arabulucular Siciline kayıtlı resmi arabulucuyum. Yakın zamanda Göktürk’e taşındım ve tarafıma çoğunlukla danışılan konulardan da olan kira ilişkilerinden kaynaklı uyuşmazlıkların Göktürk’te de bir hayli fazla olduğunu gözlemledim.

Genel olarak kiracı/kiralayan arasında ne gibi uyuşmazlıklar çıkmaktadır?

Buna birçok örnek verilebilir. Benim en çok denk geldiğim sorunlardan başlıcaları, kira bedelinde anlaşmazlıklar, kira bedelinin tahsilinden doğan sorunlar, tahliye ya da kira akdinin feshi istemleri hususlarında çıkan uyuşmazlıklar oldu.

Mesela Kiralayan, kira sözleşme süresinin sona erdiğini belirterek sözleşmeyi feshedebilir mi?

Çoğu kiralayan tarafıma bu soru hakkında danıştığında bu konuda hatalı düşündüklerini gözlemlemekteyim. Şöyle ki; ‘ ..sözleşmemiz 1 yıllık yapıldı, süre doldu.. ’ gibi gerekçelerle sözleşmenin 1 yada da 2 yıllık yapıldığını belirterek kiralayan taraflar kiracının çıkması gerektiği düşüncesinde olabiliyorlar. Her uyuşmazlık konusu her olayın özelinde detaylı değerlendirilmeliyse de genel olarak belirtebilirim ki; konut veya çatılı işyeri niteliğinde bir gayrimenkul için kiralayan, sözleşmenin başlangıcı üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçmeden sözleşme süresinin bittiğini belirterek sırf bu sebeple kiracıyı evden çıkartamaz. Dolayısıyla örneğin bir yıllık kira sözleşmesi o yılın sonuna gelinmiş olunsa bile konut veya çatılı işyeri niteliğinde bir gayrimenkul için fesih sebebi teşkil etmeyebilir. 

Kiralayan tarafın kira sözleşmesini feshetmek isteği olduğunda, belirttiğiniz 10 yıllık süreyi beklemeden kullanacağı bir hakkı mevcut mudur?

Öncelikle belirtmek isterim ki, bu hakkın tespiti için her olay özelinde itina ile araştırma yapılarak ve konusunda uzman bir avukattan destek alınarak ilerlenmesi her zaman en sağlıklı yol oldur. Sorunuza dönecek olursak; elbette mevcut. Ancak bunun için mevzuatta öngörülen sebeplerden birinin varlığı gerekiyor. Bu sebepler hem kiracıyı hem de kiralayanı ilgilendirdiği için dava açan ya da davalı taraf olan bir muhatabın haklarını detaylı olarak bilmesi ve ona göre hareket etmesi büyük önem arz ediyor. Örneğin, dava açmayı düşünen bir tarafça sebepler ve şartlar haiz olmadan açılacak bir dava hem zaman hem para kaybı anlamına gelebiliyor. Ya da haklarını tam bilmeyen bir kiracı bir davaya muhatap kalmamak adına hakkı olduğu halde severek kullandığı ve alıştığı gayrimenkulü tahliye etmeyi tercih edebiliyor. Dava açılmadan evvel veya bir davaya muhatap kalındığında dava sebebinin uzman bir hukukçu ile irdelenmesi ve bir yol haritasının oluşturulması zaman, para ve hak kaybının önüne geçilebilmesi açısından mühim bir konu. 10 yıllık süre beklenmeden ne gibi gerekçeler fesih konusunu oluşturabilir sorunuza birkaç örnek verecek olursam; örneğin yeni malikin gereksinimi sebebi ile sözleşme dava yoluyla feshedilebileceği gibi mülk sahibinin evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğu da şartların varlığına göre fesih gerekçesi olabilmektedir. 

Kira bedelinin ödenmemesi, eksik ödenmesi halinde tahliye yolu mümkün müdür?

Şartların yerine getirilmesi ile mümkün. Kiracı kira bedelini ödemez ya da eksik öder ve ev sahibi kendisine yazılı şekilde gerekli şartları taşıyan iki haklı ihtarda bulunursa bu durumda tahliye söz konusu olabilir. İki haklı ihtar yolu haricinde, Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün olmak üzere yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir.

Avukatlık yanında Arabuluculuk da yapıyorsunuz, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk müessesinden biraz bahseder misiniz?

Arabuluculuk isteğe bağlı/ihtiyari olarak da kullanılabilen bir alternatif uyuşmazlık çözüm yolu olup toplumsal barışa katkı sağlamak ve yargının iş yükünü azaltmak amacıyla bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu kılınmış ve dava açmadan önce başvurulması zorunlu olan “dava şartı arabuluculuk” hayatımıza girmiş bulunmaktadır. Bazı istisnaların dışında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 

Günümüz koşullarında istinaf, temyiz aşamalarının süreleri de nazara alındığında dava yolu süreçleri fazlası ile uzun sürebilen, masraflı da olabilen bir süreç olabilmektedir. Mahkemelerden alınan kararlar gibi İlam niteliğinde bir belgeye kısa bir süre içerisinde arabuluculuk süreci sonunda sahip olunabilmesinin ihtilaf yaşayan taraflar açısından iyi değerlendirilmesi gereken bir fırsat olduğunu düşünüyorum. Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması halinde, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz. Taraflar, anlaşma belgesinde yer alan taahhütleri yerine getirmezlerse, şartlar dahilinde ilam niteliğinde anlaşma belgeleri ile hukuki işlem/icrai işlem başlatabilirler. Yani kısa bir sürede tarafların iradesine, isteğine bağlı esnek bir süreç içerisinde bir uyuşmazlığı çözüme kavuşturmak, masraflı ve yıllar sürebilen dava seçeneği karşısında kanaatimce çok faydalı bir opsiyondur. 

Burada yeri gelmişken çok hassas ve korunması gereken bir dengeden de bahsetmek isterim. Hassas bir öneme sahip kiracı/kiralayan ilişkileri özellikle günümüz ekonomik koşulları ortamında ne yazık ki özellikle ekonomik sebeplerden ötürü fazlası ile kötü etkilenmeye başlamıştır. Davaların bir kazananı ve bir kaybedeni olurken, bir alternatif uyuşmazlık çözüm yolu olan arabuluculuk çözüm yolunda her iki taraf için de kazandıran bir sonuca erişmek mümkün olabilmektedir. Bu müessese sayesinde kazanan ve kaybeden taraflardan ziyade her iki tarafı tatmin eden bir sonuca ulaştırabilmesi seçeneği karşısında arabuluculuk müessesinin özellikle komşuluk, kiracı/kiralayan ilişkileri ve dengeleri yönüyle gerektiğinde başvurulması gereken faydalı bir çözüm yolu olduğunu vurgulamak isterim. 

Teşekkür ederim.