Kira sözleşmesinin önemli unsurlarından biri dekira bedeli olmaktadır. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilmektedirler.
Ancak kira sözleşmesinin kurulması esnasında, sözleşme özgürlüğü ilkesinin sınırları kapsamında taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı esnasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti bir takım sınırlamalara tabi tutulmaktadır. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunun
299. ve 357. maddelerinde açıkça belirtildiği üzere ivazlı bir sözleşmedir ve bu ivaz parayla ödenmektedir. Nitekim konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin başlangıcında kira bedeli, sözleşme özgürlüğü prensibi gereği, sözleşmenin taraflarınca serbestçe belirlenebilir. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kira bedelinin taraflarca belirlenmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunun 299 ve 313. maddelerinde herhangi bir sınırlama getirilmemesine karşın; taraflara bu konuda tanınan serbestinin sözleşme özgürlüğünün sınırlarına uyması gerektiği şüphesizdir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelini, irade sakatlığı ve aşırı yararlanma hükümleri ile ahlaka ve hukuka aykırı olmamak kaydıyla serbestçe belirleyebilmektedir.
Son zamanlarda artan enflasyon neticesinde taşınmazını kiraya verenler ile kiracıların en önemli sorunu kiranın nasıl arttırılabilip ve azaltılabildiği olmuştur. Kira bedeli tespit davası; konut ve çatılı kira sözleşmelerinde sözleşme düzenlenirken taraflarca belirlenmiş kira bedelinin arttırılmasına ya da düşürülmesine ilişkin olarak açılan davaları ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinde belirtildiği üzere; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Nitekim tüketici fiyat endeksi artış oranına göre kira parasının belirlenmesi 5 yıl süreyle geçerlidir. Ayrıca taraflar kira
sözleşmesinde kira bedel artışına ilişkin bir anlaşma gerçekleştirmemiş ise bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartları olması durumunda hakim hakkaniyete göre belirleyecektir. Bununla birlikte kira bedeli tespit davası 5 yıl altında olan kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise, mahkeme tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar vermeyecektir. Öte yandan sözleşmede taraflar ödemeyi yabancı para üzerinden kararlaştırmış ise 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.
Dolayısıyla sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir.
Kira bedelinin tespiti davası için kanunda herhangi bir süre belirlenmemiş olup, söz konusu dava her zaman açılabilmektedir. Fakat kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı veya kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Kira bedelinin tespiti davası için aranan şartlar ise, öncelikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi olmalı ve söz konusu bu sözleşme tarafların iradelerine göre yazılı ya da sözlü olarak da kurulabilmektedir. İkincisi olarak da davayı açan tarafın dava açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Bu şekilde belirlenecek kira bedelinin talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlere dair talep edilebilmektedir. Zira geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamaz Kira bedelinin tespitine dair açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir. Bununla birlikte yetkili mahkeme ise, kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmeleri kaynaklı olduğundan sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olmaktadır.
Kaynaklar
1.https://www.cinar.av.tr/kira-tespit-kira-bedelinin belirlenmesi-davasi
2.https:/ /kadimhukuk.com.tr/makale/kira-tespit-davasi/ 3.https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/ 1.5.6098.pdf 4.http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m20l7- l29- l645
5.https:/ /dergipark.org.tr/tr/pub/maruhad/ issue/36500/ 359375